Umowa rezerwacyjna najmu: na co uważać, zanim wpłacisz

Mieszkanie się podoba, chętnych jest kilkoro, a właściciel albo pośrednik mówi: wpłać rezerwację, to je zatrzymamy. Podpisujesz kartkę, przelewasz 500 zł albo 2000 zł i wychodzisz z poczuciem, że sprawa załatwiona.

Zwykle jest załatwiona. Czasem nie, i wtedy okazuje się, że te pieniądze nie wracają.

Czym właściwie jest umowa rezerwacyjna

Przy wynajmie to zwykła umowa cywilna, którą strony układają po swojemu. Nie ma osobnej ustawy, która by mówiła, jak ma wyglądać i ile ma kosztować.

Warto wiedzieć jedno: ustawa deweloperska, o której czasem słychać przy rezerwacjach, dotyczy kupna od dewelopera, a nie wynajmu. Przy najmie nie ma osobnych przepisów o rezerwacji. Zostają zasady ogólne Kodeksu cywilnego, a gdy wynajmuje firma, także ochrona konsumencka. Dlatego treść kartki waży tu najwięcej.

Najważniejsze pytanie: zaliczka czy zadatek

To jedno słowo decyduje, czy odzyskasz pieniądze.

Zaliczka i zadatek: co się dzieje, gdy umowa najmu nie dochodzi do skutku

	Zaliczka	Zadatek
Rezygnujesz Ty	Co do zasady wraca	Druga strona może ją zatrzymać
Rezygnuje właściciel	Wraca	Możesz żądać dwukrotności
Umowa dochodzi do skutku	Zalicza się na czynsz lub kaucję	Zalicza się na czynsz lub kaucję

Zaliczka to po prostu przedpłata i przy odstąpieniu zwykle wraca. Zadatek działa ostrzej: opisuje go art. 394 Kodeksu cywilnego i jego sens jest właśnie taki, że ktoś traci pieniądze, jeśli się wycofa.

To są skutki domyślne. Stosuje się je, gdy w umowie nie zapisano czegoś innego, a o wyniku decyduje to, kto odpowiada za niedojście umowy do skutku.

Co powinno się znaleźć w umowie

Rezerwacja bez tych rzeczy jest warta tyle, co obietnica przez telefon.

Lista do sprawdzenia

• Dokładny adres mieszkania: ulica, numer domu i lokalu, piętro, metraż
• Kwota opłaty i wprost napisane, czy to zaliczka, czy zadatek
• Termin, do którego rezerwacja obowiązuje, i data podpisania właściwej umowy najmu
• Kwota czynszu i opłat, które będą obowiązywać w umowie najmu
• Warunki zwrotu: w jakich sytuacjach opłata wraca i w ile dni
• Kto podpisuje: właściciel czy pośrednik, i na czyje konto idą pieniądze
• Podpisy obu stron oraz Twój egzemplarz na papierze albo w pliku

Sprawdzone: 0 z 7

Zaznaczenia zapisują się w tej przeglądarce, więc możesz wrócić do listy później.

Najczęściej brakuje dwóch rzeczy: terminu ważności rezerwacji i warunków zwrotu. Bez terminu rezerwacja wisi w powietrzu i możesz czekać tygodniami. Bez warunków zwrotu każda rozmowa o pieniądzach jest od zera.

Zapisy, przy których warto się zatrzymać

Nie każdy z nich jest nielegalny, ale każdy przesuwa ryzyko na Ciebie.

• Opłata przepada “w każdym przypadku”, także gdy to właściciel się rozmyśli.
• Rezerwacja nie mówi, o które mieszkanie chodzi, tylko o “lokal wskazany przez wynajmującego”.
• Kwota czynszu w rezerwacji jest inna niż ta z ogłoszenia, albo nie ma jej wcale.
• Opłata idzie na prywatne konto osoby, która nie jest właścicielem i nie ma pełnomocnictwa.
• Umowa najmu ma zostać podpisana “w terminie uzgodnionym później”.

Zanim podpiszesz

Trzy rzeczy zajmują 15 minut i ratują najwięcej.

1. 1
   Sprawdź, kto jest właścicielemPoproś o numer księgi wieczystej i zajrzyj do niej w wyszukiwarce Ministerstwa Sprawiedliwości. Jest darmowa.
2. 2
   Sprawdź, czy osoba przy stole ma prawo wynająćJeśli to nie właściciel, poproś o pełnomocnictwo albo umowę z właścicielem.
3. 3
   Przeczytaj rezerwację na miejscu, całąJeśli ktoś Cię popędza, to jest informacja sama w sobie.

Jeśli czegoś brakuje, poproś o dopisanie. Uczciwa druga strona dopisze termin i warunki zwrotu bez dyskusji.

Częste pytania

Czy umowa rezerwacyjna musi być na piśmie?

Przepisy nie wymagają formy pisemnej, ale bez niej nie udowodnisz, co ustaliliście. Traktuj brak papieru jak brak umowy i nie płać, dopóki go nie ma.

Czy mogę prosić o zmianę zapisów?

Tak, to zwykła umowa i obie strony ją układają. Najczęściej udaje się dopisać termin ważności rezerwacji i warunki zwrotu, bo dla uczciwego wynajmującego nic nie kosztują.

Wpłaciłem, a właściciel wynajął komuś innemu. Co teraz?

Zacznij od pisemnego wezwania do zwrotu, z terminem. Jeśli kwota była zadatkiem, a za niedojście umowy odpowiada druga strona, możesz żądać dwukrotności. Przy większych kwotach warto pokazać umowę prawnikowi.

Czy pośrednik może wziąć opłatę rezerwacyjną na swoje konto?

Może, jeśli działa na podstawie umowy z właścicielem i jest to w rezerwacji napisane. Poproś o tę podstawę i o potwierdzenie wpłaty. Przelew na prywatne konto osoby bez umocowania to sygnał ostrzegawczy.

Jedno zdanie do zapamiętania

Zanim przelejesz cokolwiek, upewnij się, że na kartce jest adres mieszkania, słowo “zaliczka” albo “zadatek”, termin ważności rezerwacji i warunki zwrotu. Bez tych czterech rzeczy nie płać.