Jak napisać dobre ogłoszenie wynajmu lub sprzedaży mieszkania

Złe ogłoszenie nie obniża ceny mieszkania. Obniża liczbę sensownych telefonów, a Ciebie skazuje na tygodnie odpowiadania na te same pytania i oglądania z ludźmi, którzy odpadają w pierwszej minucie.

Dobre ogłoszenie robi selekcję za Ciebie: odpowiada z góry na pytania, które i tak padną, i przyciąga osoby, którym to mieszkanie naprawdę pasuje.

Zasada nadrzędna: pisz do osoby, która porównuje 40 ogłoszeń

Czytający ma otwarte karty z podobnymi mieszkaniami i na każde patrzy kilkanaście sekund. W tym czasie szuka 4 liczb: cena, pełne opłaty, metraż, liczba pokoi. Jeśli którejś brakuje, zamyka kartę albo dzwoni z pytaniem, na które będziesz odpowiadać 30 razy.

Kompletne ogłoszenie: lista do sprawdzenia przed publikacją

• Cena i osobno pełne miesięczne opłaty: czynsz administracyjny, media, co jest w cenie, a co dochodzi
• Metraż w kontekście: liczba pokoi, układ, rzut mieszkania jako jedno ze zdjęć
• Piętro, winda, rok budynku i typ ogrzewania, bo od niego zależą zimowe rachunki
• Wyposażenie, które zostaje: konkretnie, z modelem pralki zamiast słowa "sprzęty"
• Dostępność: od kiedy, na jak długo, kaucja, warunki dla zwierząt i palenia
• Okolica opisana konkretami: minuty pieszo do przystanku, sklepu i parku, nie przymiotnikami
• Ile zdjęć: minimum po jednym na pomieszczenie plus rzut, wszystkie z tego mieszkania

Sprawdzone: 0 z 7

Zaznaczenia zapisują się w tej przeglądarce, więc możesz wrócić do listy później.

Metraż podawaj w kontekście, nie jako samotną liczbę

“52 m²” mówi mało. “52 m², 3 pokoje: 2 sypialnie 10 i 12 m² plus salon z aneksem, krótki przedpokój” mówi wszystko, łącznie z tym, dla kogo to mieszkanie jest. Rzut jako jedno ze zdjęć załatwia resztę: osoby, którym układ nie pasuje, nie przyjdą na oglądanie, i bardzo dobrze, bo to oszczędza czas obu stron.

Zdjęcia: kolejność sprzedaje mocniej niż filtr

1. 1
   Zacznij od najmocniejszego kadruPierwsze zdjęcie decyduje o kliknięciu. Zwykle to salon albo kuchnia w świetle dziennym, nie klatka schodowa i nie łazienka.
2. 2
   Prowadź jak po mieszkaniuSalon, kuchnia, sypialnie, łazienka, przedpokój, balkon i widok z okna, na końcu rzut. Chaotyczna kolejność czyta się jak ukrywanie czegoś.
3. 3
   Świadomie pokaż też słabsze punktyMała łazienka pokazana wprost buduje zaufanie do całej reszty. Ukryta, i tak wyjdzie na oglądaniu, tylko że wtedy tracicie czas oboje.

Sprzątnięte blaty, zapalone światła, pion trzymany w kadrze: to wystarczy. Szerokie obiektywy rozciągające pokój do rozmiarów sali balowej dają klik, a potem rozczarowanie w drzwiach, które kończy się krótkim “dziękujemy, odezwiemy się”.

Okolica: konkret zamiast przymiotnika

Frazy “świetna lokalizacja” i “cicha, zielona okolica” stoją w co drugim ogłoszeniu, więc nie znaczą już nic. Zastąp je faktami, które da się sprawdzić.

Opis okolicy: przymiotniki kontra konkrety

	Tak pisze większość	Tak pisze się skutecznie
Komunikacja	"świetnie skomunikowane"	"7 min pieszo do tramwaju, 4 linie"
Zakupy	"blisko sklepy"	"market 200 m, targ w soboty 10 min pieszo"
Cisza	"cicha okolica"	"okna sypialni na podwórko, od ulicy salon"
Zieleń	"dużo zieleni"	"park z placem zabaw 5 min spacerem"

Konkrety mają jeszcze jedną zaletę: przyciągają osoby, którym te akurat cechy są potrzebne, więc na oglądanie przychodzą ludzie, którzy chcą wziąć to mieszkanie, a nie dowolne mieszkanie.

Błędy, które kosztują najwięcej

Do tego dochodzi ukrywanie pełnych opłat. Osoba, która na oglądaniu dowiaduje się o 700 zł czynszu administracyjnego “obok” ceny, czuje się oszukana i rezygnuje, nawet jeśli suma wciąż była w jej budżecie. Uczciwa pełna kwota w ogłoszeniu filtruje wcześniej i taniej.

Częste pytania

Jak długie powinno być ogłoszenie?

Tak krótkie, jak się da bez gubienia faktów: liczby na górze, 2-3 akapity opisu, wypunktowane wyposażenie i okolica. Ściana tekstu bez akapitów czyta się gorzej niż zbyt krótki opis.

Czy podawać dokładny adres?

Co najmniej ulicę albo najbliższe skrzyżowanie. Ogłoszenie "okolice centrum" bez lokalizacji wycina osoby, które szukają pod konkretny dojazd, czyli dokładnie te najbardziej zdecydowane.

Zdjęcia z telefonu czy od fotografa?

Dobry telefon w świetle dziennym wystarcza przy wynajmie. Przy sprzedaży profesjonalne zdjęcia i rzut zwracają się zwykle w cenie i czasie sprzedaży, bo konkurujesz z ofertami, które je mają.

Czy pisać o wadach mieszkania?

O tych, które i tak wyjdą w pierwszej minucie oglądania: parter od ulicy, mała łazienka, czwarte piętro bez windy. Wymienione w ogłoszeniu filtrują dzwoniących i budują wiarygodność całej reszty opisu.

Jedno zdanie do zapamiętania

Podaj cenę z pełnymi opłatami, metraż z układem i rzutem, zdjęcia w kolejności spaceru po mieszkaniu i okolicę w konkretach: takie ogłoszenie samo odsiewa przypadkowych i przyprowadza na oglądanie właściwych ludzi.